Un bail commercial ne peut avoir une durée inférieure à neuf années. Pendant cette période plusieurs évènements importants peuvent se produire. Tel est le cas de la vente du local objet du bail commercial.
Il est dans cette situation nécessaire de s’interroger sur le sort du dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire initial du local. Ce dépôt de garantie est il conservé par l’ancien propriétaire ? A l’inverse est il transféré au nouveau propriétaire ? La réponse à ces questions est essentielle. Elle permet en effet de déterminer qui détient, suite à la vente, la somme d’argent que le locataire avait versé. En conséquence elle permet aussi de déterminer la personne à laquelle le locataire doit s’adresser pour obtenir la restitution de ce dépôt de garantie.
Il nous a été donné d’observer que de très nombreuses personnes pensent que le dépôt de garantie est transféré automatiquement à l’acquéreur du local. Pourtant cette croyance est en réalité erronée. La règle de droit applicable ne va pas du tout en ce sens, elle prévoit même strictement l’inverse.
En effet lors de la vente d’un local sur lequel porte un bail commercial le bailleur initial, donc le vendeur de l’immeuble, conserve en principe le dépôt de garantie versé antérieurement par le locataire. C’est donc auprès de l’ancien propriétaire que le locataire doit s’adresser, suite à la vente de l’immeuble, pour obtenir la restitution du dépôt de garantie antérieurement versé.
Lors de la conclusion du contrat de vente les parties à celui-ci, autrement dit le vendeur et l’acquéreur, peuvent prévoir dans cet acte que le dépôt de garantie va être transféré à l’acquéreur. Ce même contrat de vente peut prévoir que le locataire doit demander la restitution du dépôt de garantie au nouveau propriétaire. Toutefois cette clause n’est pas opposable au locataire, ceci en raison de l’effet relatif des conventions.
Lorsque l’ancien propriétaire n’a pas restitué le dépôt de garantie au locataire, le nouveau propriétaire ne peut pas imposer au locataire le versement d’un nouveau dépôt de garantie. A contrario si l’ancien propriétaire a restitué le dépôt de garantie au locataire, alors le nouveau propriétaire peut imposer au locataire de verser un nouveau dépôt de garantie, dès lors que le bail commercial prévoit le versement d’un dépôt de garantie. En effet les clauses du bail commercial relatives au dépôt de garantie continuent de s’appliquer entre le bailleur et son locataire, malgré le changement de propriétaire.
Afin de prévoir des difficultés concernant le transfert du dépôt de garantie et la détermination de la personne à laquelle il est nécessaire de s’adresser pour obtenir sa restitution il est utile de prévoir dans le bail que le locataire accepte par avance le transfert du dépôt de garantie à l’acquéreur de l’immeuble si l’immeuble fait l’objet, dans l’avenir, d’une vente.
Pour aller plus loin :
Lisez notre article : « Le dépôt de garantie dans un bail commercial : montant, révision et intérêts au profit du locataire ».
Le livre « Le bail commercial » qui permet aux bailleurs, aux locataires et à leurs conseils d’optimiser la conclusion du bail commercial et de le gérer jusqu’à son terme.