Le dépôt de garantie dans un bail commercial : montant, révision et intérêts au profit du locataire

 

A l’instar d’un bail d’habitation, un bail commercial peut prévoir, mais avec beaucoup plus de liberté, que le locataire doit verser au bailleur un dépôt de garantie. Il est important de connaître les règles relatives au montant du dépôt de garantie, aux intérêts susceptibles de s’appliquer au profit du locataire, et à la révision du montant du dépôt de garantie.

1) Le montant du dépôt de garantie

Il n’existe pas un texte légal qui limite le montant du dépôt de garantie au titre d’un bail commercial, contrairement à la législation applicable au dépôt de garantie pour un bail d’habitation.

Le montant du dépôt de garantie concernant un bail commercial résulte donc d’une négociation entre les parties et est fixé par elles contractuellement dans le bail commercial.

En pratique toutefois le montant du dépôt de garantie est le plus souvent fixé à un montant égal à deux termes de loyers hors taxes. En effet les sommes versées d’avances qui excèdent ce montant portent, pour la partie excédentaire, intérêt au profit du locataire.

2) Les intérêts du dépôt de garantie

Selon l’article L 145-40 du Code du commerce les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Ce texte est d’ordre public. Il est impossible d’y déroger et une clause du bail qui écarterait ou limiterait l’application de cet article serait considérée comme étant non écrite et ne recevrait donc pas application.

Le contenu de l’article L 145-40 du Code du commerce en imposant au bailleur de payer des intérêts au locataire lorsque le montant du dépôt de garantie excède deux termes du loyer explique qu’en pratique rares sont les dépôts de garantie qui dépassent cette limite.

Encore faut-il bien comprendre les termes de l’article L 145-40 du Code du commerce, ce qui impose de s’interroger sur les loyers payés d’avance et sur le terme du loyer.

Il faut en effet préciser ce que l’on entend par « les loyers payés d’avance ». Il apparaît que les loyers payés d’avance qui portent intérêt au profit du locataire lorsqu’ils excèdent le prix du loyer de plus de deux termes ne correspondent pas seulement au montant du dépôt de garantie. Il est nécessaire de prendre également en considération d’autres montants. Tel est le cas du montant du premier loyer lorsque celui-ci est payé d’avance. C’est également le cas lorsqu’un pas de porte est prévu et que celui-ci constitue un supplément de loyer, il s’agit là aussi d’un loyer payé d’avance.

Il faut ensuite déterminer également ce que l’on entend par « termes » du loyer. En effet portent intérêts les sommes qui excédent celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Les termes du loyer correspondent à la périodicité du loyer. Un loyer qui doit être payé selon une périodicité mensuelle à donc un terme qui correspond à une durée d’un mois. Un loyer qui doit être payé selon une périodicité trimestrielle a lui un terme qui correspond à un trimestre. Ainsi selon la périodicité du loyer deux termes du loyer peuvent correspondre à deux mois ou à deux trimestre.

La formulation de l’article L 145-40 du Code du commerce impose de prendre cumulativement en considération les notions de loyers payés d’avance et de termes du loyer. Ainsi lorsqu’un bail prévoit que le loyer doit être payé d’avance selon un terme mensuel le dépôt de garantie devra être limité à un mois de loyer pour ne pas entraîner l’application d’intérêts en faveur du locataire.

3) La révision du dépôt de garantie

Au cours de la vie du bail commercial, le loyer est susceptible d’évoluer soit en application de la révision légale du loyer, soit en raison de l’existence d’une clause prévoyant son indexation, soit en cas de renouvellement.

Il est fréquent de constater l’existence dans le bail d’une clause qui prévoit un réajustement du montant du dépôt de garantie dans les mêmes proportions que l’évolution du loyer. L’absence d’une clause allant en ce sens s’oppose à cette révision du dépôt de garantie, à l’exception du cas où le bail commercial fait l’objet d’un renouvellement.

4) Pour aller plus loin

Consultation de l’article L145-40 du code de commerce.