Les loyers des baux commerciaux peuvent faire l’objet d’une variation au fil du temps. Cette variation peut résulter de l’application d’une clause d’échelle mobile. Cette clause doit être distinguée de la révision triennale des loyers. Cette distinction étant faite il faut préciser le contenu et l’application de la clause d’échelle mobile. La variation du loyer pouvant résulter de l’application de cette clause est plafonnée.
Table des matières
1) La clause d’échelle mobile doit être distinguée de la révision triennale des loyers
Les baux commerciaux peuvent faire l’objet d’une révision du loyer tous les trois ans. Cette révision correspond à une révision légale prévue par le statut des baux commerciaux, plus précisément par les articles L 145-37 à L L 145-39 du code du commerce. Lorqu’une clause du bail interdit l’application de cette révision légale, cette révision s’applique tout de même. Elle s’applique a fortiori lorsque le bail est taisant sur l’existence et l’application de cette révision légale.
La révision légale du loyer ainsi définie ne doit pas être confondue avec la clause d’échelle mobile. La clause d’échelle mobile correspond à une situation différente comme nous allons maintenant l’expliciter.
2) Le contenu et l’application de la clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation ou, de façon impropre et dangereuse, clause de révision, correspond à un accord de parties pour indexer le loyer du bail commercial. Elle doit donc être prévue par une clause du bail afin de pouvoir recevoir application.
Lors de la rédaction de la clause d’échelle mobile les parties doivent faire attention à plusieurs points.
Les parties doivent ainsi prendre soin de bien qualifier cette clause. Il faut mentionner qu’il s’agit d’une clause d’échelle mobile. Il est aussi possible de mentionner qu’il s’agit d’une clause d’indexation des loyers. Toutefois il ne faut pas qualifier cette clause comme étant une clause de révision des loyers. Cette qualification serait incorrecte car elle créerait une confusion avec la révision légale des loyers. Or la confusion est fréquente. Même des juristes professionnels et expérimentés qui ont connaissance de cette distinction peuvent avoir tendance à utiliser le terme « révision » au lieu du mot « indexation ».
Les parties doivent également veiller à déterminer l’indice à appliquer pour l’indexation des loyers. En matière d’indexation des loyers pour un bail commercial trois indices peuvent être retenus par les parties : l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités, l’indice du coût de la construction (ICC), étant précisé pour une parfaite information des lecteurs que l’ICC ne peut être utilisé que pour l’indexation du loyer en application d’une clause d’échelle mobile et non pour la révision légale du loyer applicable tous les trois ans. Les parties doivent retenir l’indice qui a une relation directe avec l’objet du bail ou avec l’activité de l’une d’entre elles.
Les parties devront dans la clause d’échelle mobile prévoir la périodicité de l’indexation. Il s’agira le plus souvent d’une application annuelle pour la date de prise d’effet du bail. Elle devront aussi prévoir la période de l’indice à utiliser, aussi bien pour l’indice de référence que pour l’indice d’indexation (ou indice de comparaison). Les parties devront également prévoir que l’application de la clause d’échelle mobile pour la période définie par le bail est automatique.
Les parties prendront soin également de prévoir que l’application de la clause peut entraîner une variation du loyer à la hausse ou à la baisse et non uniquement à la hausse comme trop de bailleur tentent de l’imposer, ce que la cour de cassation n’admet pas.
En pratique pour calculer le nouveau loyer du bail commercial il faudra simplement procéder au calcul suivant : loyer actuel / indice de référence * indice d’indexation.
3) La variation du loyer est légalement plafonnée
En application de l’article L 145-39 du code du commerce la variation du loyer des baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 est plafonnée. En effet elle ne peut pas être, pour une année, supérieure à 10 % du loyer acquitté l’année antérieure. Ce plafonnement s’applique en cas de variation du loyer par l’effet d’une clause d’échelle mobile.
4) Pour aller plus loin
Consultation des articles L145-33 à L145-40 du Code du commerce.
Comment réviser le loyer d’un bail d’habitation en cours de bail.