Le présent article consacré à la méthode pour réviser les loyers concerne les contrats de location pour lesquels les articles 7-1 et 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 s’appliquent.
Il s’agit principalement des baux portant sur des locaux du secteurs privé à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du locataire. Sont aussi concernés les logements meublés du secteur privé constituent la résidence principale du locataire. Attention toutefois certains logements précités peuvent être soumis à des réglementations spécifiques. Il faut donc bien vérifier la loi applicable à chaque contrat de location.
Pour les locations rentrant dans le périmètre ainsi défini la révision du loyer en cours de bail suppose qu’une clause du bail l’autorise. Nous allons vous expliquer la formule de calcul à appliquer. L’usage de cette formule de calcul peut être simplifié. Nous vous préciserons que le bailleur dispose d’une année pour demander la révision du loyer et que cette révision n’est pas rétroactive. Nous vous indiquerons qu’il faut distinguer d’une part la révision annuelle du loyer et d’autre part la majoration exceptionnelle du loyer suite à des travaux d’amélioration du logement faits aux frais du bailleur. Des données complémentaires utiles termineront cet article.
Table des matières
1) Une clause du bail doit prévoir la révision
La révision du loyer peut intervenir une fois par an si une clause du bail prévoit la révision. Avant de procéder au calcul de la révision du loyer il est donc nécessaire de vérifier le contenu du bail pour savoir si une clause autorisant la révision est prévue.
S’il s’avère que le bail ne comporte pas une clause autorisant la révision, alors le loyer ne peut pas être révisé. Le loyer aura en conséquence le même montant pendant toute la durée du bail, sauf majoration du loyer en cas de travaux dans les conditions que nous expliciterons dans une partie ultérieure.
La clause autorisant la révision du loyer doit préciser la date pour laquelle la révision du loyer peut intervenir. La solution la plus équilibrée pour chaque partie consiste à prévoir que la révision peut intervenir pour la date de prise d’effet du bail, toutefois les parties peuvent convenir d’un autre date. Si la clause ne précise pas la date pour laquelle la révision doit intervenir alors il faut retenir la date qui correspond au terme de chaque année du contrat.
2) La formule de calcul à appliquer pour réviser le loyer
La révision du loyer se fait en tenant compte de l’ancien loyer pour son montant hors taxes et hors charges et en appliquant sur celui-ci l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Les parties pourraient convenir d’une évolution moindre, voire l’application d’un autre critère, mais la variation en résultant ne peut être supérieure à celle qui correspond à l’évolution de l’IRL sur une année.
La période de l’indice de base (année N-1) à prendre en considération pour la révision du loyer est normalement prévue par le bail. Si le bail est taisant sur ce point il faut prendre en considération le dernier indice publié à la date de signature du bail.
L’indice de révision correspond à l’IRL du même trimestre de l’année suivante (année N). Pour la révision qui interviendra l’année d’après cet indice deviendra l’indice de base et l’indice qui lui succède pour le même trimestre de l’année d’après deviendra l’indice de révision. Des changements d’indices selon un mouvement similaire se produiront pour chaque révision du loyer.
Ainsi la formule permettant de calculer la révision de loyer est tout simplement la suivante : nouveau loyer HT HC = ancien loyer HT HC / indice de base * indice de révision
3) Comment simplifier le calcul pour réviser le loyer
Le calcul de la révision du loyer est très simple à faire.
Toutefois afin de simplifier celui-ci vous avez deux possibilités :
– faire une feuille de calcul, que vous utiliserez pour chaque révision,
– utiliser un logiciel spécialisé ou un site internet qui procédera automatiquement au calcul.
Nous vous donnerons en fin d’article des liens vers un simulateur disponible gratuitement sur Internet.
4) Le bailleur dispose d’une année pour réviser le loyer
Le bailleur doit se manifester auprès du locataire pour que le locataire applique la révision du loyer. Le bailleur a pour cela un délai d’une année pour se manifester auprès du locataire. La révision qui n’a pas été appliquée dans ce délai est perdue pour le bailleur. En effet dans ce cas le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision.
En pratique il est préférable que le bailleur informe le locataire avant la révision du loyer que celle-ci va intervenir, pour une date donnée, en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé réception.
5) Pas de révision rétroactive
La révision de loyer ne peut pas s’appliquer d’une façon rétroactive. Elle ne peut produire ses effets qu’à partir de la date de la demande du bailleur.
Ainsi si un loyer devait être révisé au mois de juin et que le bailleur ne se manifeste qu’en octobre, les loyers de juin à septembre inclus ne seront pas concernés par la révision du loyer.
6) La distinction entre la révision du loyer et la majoration du loyer
La révision annuelle du loyer ne doit pas être confondue avec la possibilité pour le bailleur de majorer le loyer en cours du bail s’il a réalisé à ses frais des travaux d’amélioration du logement.
Afin que cette majoration s’applique son montant doit avoir été prévu dans le contrat de location ou dans un avenant à ce contrat. Elle ne peut s’appliquer qu’après l’achèvement des travaux.
7) Données complémentaires pour réviser le loyer
La révision annuelle du loyer et la majoration exceptionnelle après des travaux d’amélioration sont prévues par l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
La prescription de l’action en révision du loyer est prévue par l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et par l’article 17-1 précité.
Le site de l’Agence Nationale de l’Information sur le Logement (ANIL) propose un simulateur pour calculer la révision du loyer.