Nos lecteurs nous font parvenir diverses questions par emails pour lesquelles ils attendent des réponses. Nous ne souhaitons pas donner des consultations individuelles et nous écartons toute demande nous semblant contrevenir à notre volonté. Nous nous contentons d’informations générales sur des points de droit. Toutefois les questions posées peuvent éveiller la curiosité d’autres lecteurs. C’est pour cela que nous publions certaines d’entre elles et les réponses que nous pouvons apporter.
Question de Marise :
Bonjour la team,
J’ai lu vos articles relatifs au bail commercial, notamment l’article qui concerne sa durée minimale de 9 ans. Vous indiquez qu’il est possible de conclure des baux pour une durée plus longue. Mais est ce qu’il est possible de conclure un bail qui a une durée inférieure ? J’ai cru comprendre que non.
Réponse :
Le législateur a prévu la faculté de conclure un bail de courte durée pour les personnes qui ne souhaitent pas conclure un bail pour une durée aussi longue qu’une durée de 9 années ou plus.
Ce type de bail est prévu par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il permet de déroger à la durée minimale de 9 ans en faveur d’une durée plus courte et plus généralement il permet de déroger aussi aux autres règles imposées par le statut des baux commerciaux.
Toutefois pour la durée les parties ne peuvent pas faire totalement ce qu’elles désirent. En effet le bail de courte durée ne doit pas dépasser une durée de trois années. Cette durée doit être appréciée en tenant compte du bail lui-même, de ses avenants éventuels voire d’une succession de baux de courte durée.
Pour que la qualification de bail de courte durée soit retenue il faut bien faire apparaître la volonté des parties de déroger au bail commercial en lui préférant un bail de courte durée. Le mieux pour cela consiste à insérer dans le bail une clause allant explicitement en ce sens. En général les praticiens du droit qui rédigent des baux de courte durée insèrent dans le bail une clause qui peut ressembler à celle-ci : « le preneur et le bailleur s’accordent pour soumettre leurs engagements aux dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce et pour déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le Code de commerce. »
Le bail de courte durée est une solution qui peut être intéressante pour le bailleur et pour le preneur. Ils peuvent être confrontés à diverses situations qui vont les inciter à recourir à un bail d’une durée plus courte que celle applicable à un bail commercial. Ce bail de courte durée peut permettre au Preneur de se faire une opinion étayée sur l’intérêt de l’emplacement désigné par le bail avant de s’engager pour une durée plus longue par un bail commercial. Pour le bailleur cela peut lui permettre de se faire une idée sur le sérieux du preneur concernant le respect des obligations prévues par le bail.
Par ailleurs dans un souci d’exhaustivité et de précision nous vous signalons que dans la pratique l’expression « bail dérogatoire » est plus fréquemment utilisée que le terme exact « bail de courte durée ». Il est toutefois préférable de ne pas faire usage de l’expression « bail dérogatoire » qui, en plus d’être impropre, est de nature à entraîner une confusion avec la convention d’occupation précaire. La convention d’occupation précaire pour pouvoir être utilisée doit être justifiée par une situation précaire, alors que cette exigence d’une situation précaire est absente du bail de courte durée.
Pour aller plus loin :
– Nous vous invitons à consulter l’article auquel Marise fait allusion.
– Consultation de l’article L 145-5 du Code de commerce.