La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans (1) conformément à l’alinéa 1 de l’article L 145-4 du Code du commerce. Cette règle, qui s’applique aussi bien en présence d’un bail commercial écrit que d’un bail commercial verbal, est une règle d’ordre public. En conséquence les parties au bail commercial ne peuvent y déroger en convenant d’une durée inférieure (2).
Cette durée de 9 années étant une durée minimale les parties peuvent conclure un bail pour une durée supérieure.
Les parties toutefois doivent mesurer les conséquences d’un bail commercial dont la durée est supérieure à 9 ans :
– il est possible de prévoir conventionnellement que le bail peut être rompu à d’autres périodes que les échéances triennales (3),
– lorsque le renouvellement du bail interviendra le calcul du loyer ne sera pas limité par la règle du plafonnement du loyer, il va donc s’agir d’un loyer déplafonné,
– si la durée prévue pour le bail commercial est de plus de douze années le bail commercial doit obligatoirement être publié au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles.
Les parties peuvent prévoir que le bail dispose d’une durée subordonnée à la survenance d’un évènement, par exemple la vente de l’immeuble objet du bail commercial. Lorsque cet évènement se produit le bailleur peut notifier la résiliation du bail commercial, mais, ainsi que le prévoit l’alinéa 3 de l’article L 145-9 du Code du commerce, la durée minimale de neuf ans doit avoir expiré.
Les parties peuvent aussi prévoir un bail à périodes, dont l’existence est mentionnée par l’article L 145-9 du Code du commerce en son alinéa 4. Il s’agit d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans où il est possible de donner congé à la fin de la première période de 9 ans, puis à l’expiration de toutes les périodes de 3 ans suivantes qui sont inclues dans la durée conventionnellement prévue par le bail.
Notes de bas de page
(1) Ceci ne concerne pas les baux dérogatoires ou baux de courte durée qui dérogent à cette règle.
(2) La clause d’un bail commercial qui comporterait une durée inférieure à 9 ans serait réputée non écrite et c’est une durée de 9 ans qui serait alors retenue.
(3) Sur ce point voir notre article « Bail commercial : comment prévoir une périodicité de résiliation autre que triennale pour le locataire ».
Pour aller plus loin
Consultation de l’article L 145-4 du Code du commerce.
Consultation de l’article L 145-9 du Code du commerce.