Bail commercial : comment prévoir une périodicité de résiliation autre que triennale pour le locataire

En matière de résiliation du bail commercial par le locataire les règles sont posées par l’alinéa second de l’article art. L 145-4 du Code du commerce.

Il résulte de cet article le principe selon lequel le locataire titulaire d’un bail commercial dispose de la faculté de donner congé uniquement pour l’expiration de chaque période triennale.

Il s’agit là d’une règle d’ordre public. En conséquence le locataire et le bailleur ne peuvent pas valablement déroger à cette règle en prévoyant dans le bail commercial que le locataire pourrait résilier le bail commercial à d’autres périodes.

Toutefois chaque principe supporte généralement des exceptions et tel est le cas présentement.

Ainsi le même alinéa second de l’article art. L 145-4 du Code du commerce énumère quatre cas qui permettent de déroger à la règle selon laquelle le locataire ne peut résilier le bail que tous les trois ans.

Ces quatre cas sont les suivants :

– en présence de baux conclus pour plus de neuf ans ;

– en présence de baux pour des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;

– en présence de baux pour des locaux à usage exclusif de bureaux ;

– en présence de baux pour des locaux de stockage mentionnés à l’article 231 ter, III-3° du Code général des impôts, autrement dit, en reprenant les mentions de cet article, pour les baux pour des locaux de stockage, qui s’entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production.

Lorsque le bailleur et le locataire sont en présence de l’un de ces cas, ils peuvent donc négocier pour déroger à la faculté dont dispose le locataire de résilier le bail à l’expiration de chaque période de trois années.

Cette dérogation peut être plus contraignante pour le locataire (par exemple le bail peut avoir une durée ferme de 9 ans sans possibilité pour le locataire de résilier le bail avant l’expiration de cette période ferme de 9 ans) soit plus avantageuse (par exemple il pourrait être prévu de résilier le bail selon des périodicités plus courtes que des périodicités de 3 ans).

On peut remarquer que lorsque ces quatre cas ne sont initialement pas présents, le bailleur et le locataire peuvent négocier pour recourir au premier cas, à savoir le bail de plus de neuf ans. Il est possible, selon la situation de chacun lors de ces négociations, que ces discussions entraînent une modification des conditions financières initialement envisagées pour le bail commercial en cause.

Pour aller plus loin :

Consultation de l’article L 145-4 du Code du commerce.