En droit des biens, plusieurs distinctions existent. Parmi celles-ci, l’une des plus fondamentales réside dans l’opposition entre les biens et les immeubles, précisée en ces termes par l’article 516 du Code civil : « tous les biens sont meubles ou immeubles ». Cette distinction est souvent décrite comme étant la summa divisio.
Si l’on se limite aux immeubles, ceux-ci comportent eux-mêmes leur propre distinction. En effet, l’article 517 du Code civil précise que « les biens sont immeubles, soit par leur nature, soit par leur destination, soit par l’objet auquel ils s’appliquent ».
Ainsi, les immeubles, contrairement à ce que pourraient croire les personnes non instruites dans le domaine juridique, ne sont pas une catégorie unique constituée par des bâtiments, mais ressortent de trois catégories distinctes : les immeubles par nature, les immeubles par destination, et les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. Les articles 518 à 526 du Code civil précisent ces différentes catégories.
Les immeubles par nature sont les plus connus. Sont inclus dans cette catégorie les bâtiments, le sol et le sous-sol, ainsi que les végétaux (lorsqu’ils ne sont pas coupés, détachés ou abattus) et les accessoires qui sont attachés à un bâtiment, comme les canalisations.
Vient ensuite la catégorie des immeubles par destination. Il devrait en réalité s’agir de meubles, mais par l’effet d’une fiction juridique, ils vont être considérés comme étant des immeubles. En effet, un lien particulier va permettre de les rattacher à un immeuble. C’est le cas lorsqu’ils sont affectés au service et à l’exploitation d’un immeuble (un tracteur ou un outil industriel par exemple, mais également des animaux utilisés par une exploitation agricole). C’est aussi le cas lorsqu’ils sont attachés à un immeuble à perpétuelle demeure (une statue placée dans une niche ou une cheminée encastrée dans un mur constituent les exemples les plus fréquents).
La dernière catégorie concerne les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. Ceux-ci sont précisés par l’article 526 du Code civil : l’usufruit des choses immobilières, les servitudes ou services fonciers, les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
Parvenir à distinguer si une chose est un meuble ou un immeuble est important en droit. En effet, cela peut avoir des conséquences sur les points suivants :
– détermination du tribunal compétent,
– modes et formalités d’acquisition de la propriété,
– preuve de la propriété,
– fiscalité.