Dans un arrêt en date du 28 novembre 2019 la troisième chambre civile de la cour de cassation a apporté une précision relative à la date de fin du bail, pour un bail d’habitation, lorsque le congé a été donné pour une date postérieure à la date correspondant à l’expiration du délai légal de préavis (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 novembre 2019, N° de pourvoi : 18-18.193).
Dans l’affaire dont avait à connaître la troisième chambre civile de la cour de cassation des locataires d’un logement avait donné congé, par une lettre reçue le 10 novembre 2016 par les bailleurs, pour la date, fixée dans la lettre par les locataires, du 12 février 2017.
L’état des lieux de sortie a été effectué le 10 février 2017 et les clés ont été restituées à cette dernière date, dont ont peut remarquer qu’elle correspond à la date d’expiration du préavis légal.
Les bailleurs ont restitué aux locataires le dépôt de garantie, déduction faite toutefois d’un montant égal à 134,20 euros correspondant au loyer au titre de la période allant du 10 au 12 février 2017.
L’un des locataires a alors saisi le tribunal d’instance aux fins d’obtenir à titre principal la restitution du montant retenu par les bailleurs et à titre accessoire des demandes de dommages-intérêts en raison du temps consacré à ce litige, des démarches nécessaires pour faire valoir ses droits, et également pour obtenir le remboursement de ses frais kilométriques et postaux imposés pour le traitement de ce dossier, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal d’instance a fait droit aux demandes du locataire. Concernant la demande principale le tribunal d’instance avait constaté que l’un des bailleurs avait informé les locataires de son impossibilité de repousser la date de réalisation de l’état des lieux au 12 février 2017 et imposé qu’il ait lieu le 10 février 2017, date de la fin du délai légal de préavis. Le tribunal d’instance avait aussi constaté que l’état des lieux et la remise des clés étaient intervenues le 10 février 2017 et qu’après cette date les locataires ne pouvaient plus occuper le logement après cette date.
Il en résultait, selon le tribunal d’instance, que le bailleur n’avait pas donné son accord pour que l’occupation du logement soit prolongée jusqu’au 12 février 2017, date postérieure à la date d’expiration du délai légal de préavis, et qu’ainsi seule la date du 10 février, date d’expiration du délai légal de préavis devait être prise en considération. L’obligation des locataires relative au paiement du loyer devait donc s’arrêter à cette dernière date.
Telle n’est pas la position de la cour de cassation.
En effet dans son arrêt en date du 28 novembre 2019 la troisième chambre civile de la cour de cassation, après avoir visé l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, affirme très clairement que le congé ayant été délivré pour le 12 février 2017, le bail a pris fin à cette date.
Il faut en tirer comme enseignement que lorsqu’un locataire donne congé pour une date postérieure à la date d’expiration du préavis légal, c’est cette date postérieure qui s’applique pour déterminer la date de fin du bail.
Poursuivant son raisonnement la cour de cassation,après avoir visé l’article 624 du code de procédure civile, affirme que le congé ayant été délivré pour le 12 février 2017, les loyers étaient dûs, à défaut de renonciation certaine et non équivoque du bailleur à percevoir les loyers jusqu’au terme du bail, jusqu’à cette date.
On peut remarquer que cette renonciation certaine et non équivoque du bailleur ne peut résulter uniquement de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés à une date antérieure à la date fixée par le locataire pour la fin du bail. Il faudrait des faits plus certains et moins équivoques du bailleur, l’idéal étant naturellement un accord sur un support écrit.
Il n’est dès lors pas surprenant, à la lecture de ce qui précède, que la troisième chambre civile de la cour de cassation casse et annule en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance. Estimant n’y avoir lieu à renvoi la cour de cassation a, dans ce dossier, statué sur le fond en rejetant toutes les demandes du locataire en cause.
Pour aller plus loin :
Consultation de l’arrêt Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 novembre 2019, N° de pourvoi : 18-18.193.
ECLI:FR:CCASS:2019:C301081
Décision attaquée : Tribunal d’instance de Nantua du 21 décembre 2017