Conformément à l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.
Le mandat peut être impératif (1). Il contraint ainsi le mandataire à respecter les consignes données par son mandant. Concrètement cela va mener le mandataire à voter conformément aux choix du mandant.
Pourtant en pratique il arrive que le mandataire ne suive pas les consignes qu’il a reçu. Il faut dès lors s’attacher à mesurer les conséquences de ce non-respect des directives du mandant. Ces conséquences doivent être appréciées à deux niveaux. D’une part elles doivent être évaluées en ce qui concerne la validité de l’assemblée générale, d’autre part elles doivent être déterminées vis à vis de la responsabilité du mandataire.
Lorsque l’on s’attarde sur les conséquences sur la validité de l’assemblée générale du non respect par le mandataire des consignes qui lui ont été données par son mandant on s’aperçoit que la nullité de l’assemblée générale n’est pas encourue, ni même celle de la décision particulière sur laquelle une directive indiquée par le mandant n’a pas été respectée. Ainsi dans un arrêt en date du 8 septembre 2016 la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est exprimée en ce sens en affirmant que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire. L’assemblée générale doit donc respecter le vote exprimé par le mandataire même s’il est contraire aux consignes du mandant.
La responsabilité du mandataire en raison du non respect des consignes données par son mandant est susceptible d’être engagée. En effet l’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Ainsi dans un arrêt en date du 21 mai 2014 la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que un mandataire ne pouvait se servir du pouvoir donné par son mandant pour bloquer le fonctionnement de la copropriété et pour, de manière délibérée, faire procéder à un vote sur des questions qui contrevenaient aux intérêts de son mandant. Selon cette décision en procédant ainsi le mandataire a usé de façon dolosive et malicieuse du pouvoir établi par le mandant dans le seul but de nuire à ses intérêts.
Comme nous l’indiquions la responsabilité du mandant est susceptible d’être engagée. Mais elle n’est pas nécessairement engagée. Tout dépend des circonstances de l’espèce. Ainsi à notre sens la responsabilité du mandataire ne peut pas être retenue en l’absence de préjudice causé au mandant ou lorsqu’il est apparu lors de l’assemblée générale des éléments non connus du mandant qui ont amené le mandataire à ne pas respecter les consignes du mandant dans le seul but de protéger les intérêts du mandant.
Note de bas de page :
(1) Le mandat impératif est prévu par l’article 1989 du Code civil selon lequel « le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre. ».
Pour aller plus loin :
Consultation de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Consultation de l’article 1989 du Code civil.
Consultation de l’arrêt : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 septembre 2016, 15-20.860.
Consultation de l’article 1992 du Code civil.
Consultation de l’arrêt : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mai 2014, 13-15.550.
Le livre : « Grand guide pratique de la copropriété ».
Le Code de la copropriété (LexisNexis).
Le Code de la copropriété (Dalloz).
Le livre La copropriété pour les nuls (édition de Poche).