La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique prisée pour la gestion et l’investissement immobilier. Elle offre une certaine flexibilité, notamment en ce qui concerne le dépôt du capital social et le dépôt des comptes annuels. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI bénéficie d’un régime simplifié sur ces points.
Cependant, il existe des subtilités et des pratiques imposées par certains greffes qu’il est essentiel de connaître avant d’immatriculer une SCI. Nous allons détailler les obligations et recommandations relatives au dépôt du capital et au dépôt des comptes annuels d’une SCI.
Table des matières
1. Dépôt du capital social en SCI : ce qu’il faut savoir
a. Une obligation inexistante, mais une pratique répandue
Contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS, SA…), une SCI n’a pas l’obligation de déposer et bloquer son capital social auprès d’une banque avant son immatriculation.
b. Quand le dépôt devient nécessaire : l’exigence de certains greffes
En théorie, le greffe du tribunal de commerce ne devrait pas exiger d’attestation de dépôt du capital pour immatriculer une SCI. Pourtant, certains greffes demandent ce document.
Si votre greffe local exige une attestation de dépôt, voici la marche à suivre :
• Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI en formation.
• Déposer le capital social (en numéraire) sur ce compte.
• Obtenir une attestation de dépôt des fonds auprès de la banque.
• Utiliser cette attestation pour finaliser l’immatriculation de la SCI.
Une fois immatriculée, vous pourrez débloquer les fonds et les transférer sur le compte bancaire définitif de la société.
c. Pourquoi déposer le capital malgré l’absence d’obligation ?
Même si le dépôt du capital social n’est pas imposé, il peut être avantageux dans certaines situations :
• Faciliter les démarches bancaires : Certaines banques exigent un dépôt initial pour ouvrir un compte professionnel.
• Simplifier la gestion comptable : Un capital déposé dès la création permet de valider la libération des fonds.
• Bénéficier du taux réduit d’impôt sur les sociétés (IS) : Si la SCI est imposée à l’IS et que les apports sont entièrement libérés dès la création, elle peut profiter du taux réduit de 15% au lieu de 25%.
2. Dépôt des comptes annuels en SCI : une obligation inexistante
a. Pas de dépôt obligatoire pour les SCI
Contrairement aux sociétés commerciales (SAS, SARL, SA…), une SCI n’a pas l’obligation légale de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.
En effet, les sociétés civiles ne sont pas tenues à la même transparence financière que les sociétés commerciales. Cela signifie que les comptes de la SCI restent confidentiels et ne sont pas accessibles aux tiers via le registre du commerce et des sociétés.
b. Une obligation comptable malgré tout
L’absence de dépôt ne signifie pas que la SCI est dispensée de toute obligation comptable. Le gérant doit toujours :
• Établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexes).
• Convoquer les associés pour l’approbation des comptes.
• Conserver les documents comptables et pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.
c. Cas particulier : SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS)
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la réglementation est plus stricte. Elle devra déposer sa liasse fiscale auprès de l’administration fiscale et tenir une comptabilité plus rigoureuse. Toutefois, même dans ce cas, aucune obligation de dépôt au greffe n’existe.
d. Pourquoi certaines SCI choisissent de déposer leurs comptes ?
Même si le dépôt des comptes annuels n’est pas requis, certaines SCI choisissent de le faire volontairement, notamment pour :
• Faciliter les relations avec les banques lors d’un prêt immobilier.
• Renforcer la transparence financière auprès des investisseurs ou associés.
• Se conformer aux exigences de certains bailleurs qui demandent des comptes certifiés.
3. Outils et ressources pour gérer une SCI efficacement
Gérer une Société Civile Immobilière (SCI) implique de nombreuses obligations juridiques, comptables et fiscales. Pour éviter les erreurs et optimiser la gestion de votre SCI, il est essentiel de s’appuyer sur des ressources fiables et accessibles. Voici trois ouvrages incontournables qui vous aideront à mieux comprendre et administrer votre SCI en toute sérénité :
• Mémento Sociétés Civiles, de la Rédaction Francis Lefebvre : Ce guide de référence couvre en détail le fonctionnement des SCI ainsi que d’autres formes de sociétés civiles. Il offre une analyse complète des règles juridiques, fiscales et comptables, avec des modèles de statuts et des exemples concrets pour vous aider dans la constitution et la gestion quotidienne de votre société. Acheter sur Amazon.
• Les sociétés civiles immobilières, de Michel Storck, Thibault de d’Esclapon et Stéphane Fagot : Cet ouvrage adopte une approche pratique et pédagogique pour expliquer les avantages et les risques des SCI. Il aborde notamment les stratégies d’acquisition, la gestion des comptes courants d’associés, ainsi que les aspects juridiques liés aux saisies de parts sociales et à la variabilité du capital. Acheter sur Amazon.
• Comment gérer une SCI, de Guillaume Duprez : Un guide clair et accessible qui répond aux principales questions sur la gestion administrative, comptable et fiscale d’une SCI. Ce livre est particulièrement utile pour les non-spécialistes, avec des explications détaillées sur les obligations légales, la tenue de la comptabilité et la fiscalité des associés. Acheter sur Amazon.
Que vous soyez en phase de création ou déjà à la tête d’une SCI, ces ouvrages vous fourniront les clés pour sécuriser et optimiser votre gestion au quotidien.
4. Anticiper les démarches pour éviter les blocages
La SCI bénéficie d’une grande souplesse sur le dépôt du capital social et des comptes annuels. Toutefois, il est essentiel de bien anticiper les démarches administratives pour éviter les mauvaises surprises, notamment si votre greffe exige un justificatif de dépôt de capital.
Si vous avez un projet de création de SCI, renseignez-vous auprès de votre tribunal de commerce et de votre banque pour connaître les formalités précises à respecter. En adoptant une bonne gestion comptable dès le départ, vous éviterez les complications futures et pourrez profiter pleinement des avantages de cette structure juridique.
Si vous vous interrogez sur les différentes manières d’acheter un bien immobilier à plusieurs, notamment entre l’indivision et la SCI, nous avons abordé ce sujet dans un article précédent. N’hésitez pas à le consulter pour mieux comprendre les avantages et inconvénients de chaque option.
5. Points à retenir
• Le dépôt du capital social n’est pas obligatoire en SCI, contrairement aux sociétés commerciales.
• Certains greffes exigent une attestation de dépôt, bien que cela ne soit pas imposé par la loi.
• Déposer le capital peut être utile pour faciliter l’ouverture d’un compte bancaire et bénéficier du taux réduit d’IS.
• Les SCI ne sont pas tenues de déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.
• Les comptes doivent néanmoins être établis et approuvés par les associés chaque année.
• Une SCI soumise à l’IS a des obligations comptables plus strictes, mais pas de dépôt obligatoire au greffe.
6. Lien utile
Comment fonctionne une SCI, sur economie.gouv.fr.